Những dấu hỏi về tham vọng của CEO Group: Căn cứ và triển vọng năm 2023

Những dấu hỏi đối với tham vọng của CEO Group

Mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng: Nơi mà CEO Group hướng đến

Trong năm 2023, CEO Group đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng, với lãi sau thuế 315 tỷ đồng. Đây là năm thứ hai liên tiếp mà công ty đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng. Trước đó, doanh thu không đạt kế hoạch, chỉ đạt 2.549 tỷ đồng.

Mặc dù con số 3.000 tỷ đồng thấp hơn rất nhiều so với đỉnh cao doanh thu của CEO Group vào năm 2019 (4.550 tỷ đồng), nhưng vẫn là một cột mốc quan trọng. Công ty đã đưa ra cơ sở kinh doanh để đạt được mục tiêu này, bao gồm doanh thu từ cho thuê tòa tháp CEO (50 tỷ đồng), dự án Sonasea Villas & Resort 1-2 (700 tỷ đồng), dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City (1.700 tỷ đồng), dự án CEOHomes Hana Garden (200 tỷ đồng) và doanh thu từ dịch vụ thương mại khác (350 tỷ đồng).

Sau khi trừ đi chi phí như chi phí cho tòa tháp CEO (20 tỷ đồng), Sonasea Villas & Resort 1-2 (680 tỷ đồng), Sonasea Vân Đồn Harbor City (1.400 tỷ đồng), CEOHomes Hana Garden (160 tỷ đồng) và dịch vụ thương mại (335 tỷ đồng), CEO Group dự kiến ​​sẽ đạt lãi trước thuế 405 tỷ đồng và lãi sau thuế 315 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi xem xét bài toán kinh doanh trên, ta có thể nhận thấy một số vấn đề cơ bản. Một trong số đó là doanh thu từ dự án CEOHomes Hana Garden. Dự án này là một trong những dự án trọng điểm của CEO Group, nằm tại huyện Mê Linh, TP. Hà Nội. Dự án có quy mô 20,3ha và tổng mức đầu tư 2.168 tỷ đồng. Hiện tại, dự án này mới hoàn thành giai đoạn cơ bản như giải phóng mặt bằng và đang tiến hành thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật để triển khai đầu tư xây dựng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, dự án này đạt được doanh thu 200 tỷ đồng trong năm 2023 vẫn còn là một dấu hỏi lớn.

CEO Group cũng gặp khó khăn với dự án Sonasea Residences (Phú Quốc). Tại đại hội năm 2022, lãnh đạo công ty đã đặt mục tiêu khởi công dự án vào quý IV/2022 và hy vọng dự án này sẽ đóng góp 25% doanh thu. Tuy nhiên, cho đến hiện tại, dự án Sonasea Residences (62,5ha, tổng mức đầu tư 2.861 tỷ đồng) mới chỉ hoàn thành giai đoạn cơ bản như giải phóng mặt bằng và vẫn đang trong quá trình thực hiện thủ tục để triển khai đầu tư. Báo cáo kiểm toán năm 2022 của CEO Group cho biết công ty có khoản phải thu là 278 tỷ đồng là tiền thỏa thuận đền bù dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences.

Đối với khu dân cư Đường Bào (hay còn được gọi là Sonasea Residences 2) rộng 98,2ha, tổng mức đầu tư 2.666 tỷ đồng, dự án này cũng đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch. Điều này đồng nghĩa với việc không biết khi nào dự án này mới đóng góp doanh thu cho CEO Group, dù luôn được nhấn mạnh là dự án trọng điểm của công ty.

Vân Đồn Harbor City dự án hái ra tiền của CEO Group

Vấn đề thứ hai trong bài toán kinh doanh 2023 của CEO Group liên quan đến doanh thu từ dự án Sonasea Villas & Resort 1-2. Dự án này bao gồm Sonasea Villas & Resort 1 (quy mô 65,17ha, tổng mức đầu tư 4.518 tỷ đồng) và Sonasea Villas & Resort 2 (quy mô 52ha, tổng mức đầu tư 3.092 tỷ đồng). Dự án đã hoàn thiện cơ bản hạ tầng kỹ thuật và có sẵn 318 căn biệt thự và nhà tiện ích. Cả hai dự án này nằm tại xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Tuy nhiên, du lịch Phú Quốc đang gặp khó khăn nghiêm trọng, dẫn đến giảm mạnh lượng khách du lịch. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân khiến các dự án nghỉ dưỡng của CEO Group gặp khó khăn trong kinh doanh. Với triển vọng không mấy lạc quan của du lịch Phú Quốc, doanh thu mục tiêu 700 tỷ đồng từ hai dự án này cũng trở thành một vấn đề đáng lo ngại đối với nhà đầu tư.

Ngoài ra, CEO Group cũng gặp khó khăn với việc phát triển nguồn nhân lực. Trong giai đoạn 2021-2022, việc đưa các thực tập sinh sang Nhật Bản gần như không thực hiện được. Trong năm 2023, việc phục hồi lĩnh vực này và tỷ lệ thành công là một dấu hỏi lớn.

Những lý do trên đã khiến mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng và lãi sau thuế 315 tỷ đồng của CEO Group trở nên không chắc chắn trong mắt nhà đầu tư. Việc hoàn thành kế hoạch năm 2023 được coi là một thử thách lớn với công ty này, điều mà Công ty Cổ phần Chứng khoán MB đã đánh giá trong bản cáo bạch của mình về CEO Group.

Lăn tăn chuyện tăng vốn: Những thách thức trước CEO Group

Trước thềm đại hội đồng cổ đông lần 2 của CEO Group năm 2023 (lần 1 đã thất bại do số lượng cổ đông tham dự quá ít), một vấn đề đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư là câu chuyện về phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Tại đại hội 2022, đã thông qua phương án phát hành 257,3 triệu cổ phiếu, trong đó có 252,19 triệu cổ phiếu dành cho cổ đông hiện hữu và 5,14 triệu cổ phiếu ESOP. Vào cuối tháng 6/2023, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã cho phép CEO Group tăng vốn. Quá trình chốt danh sách cổ đông để thực hiện quyền mua cổ phiếu phát hành thêm theo tỷ lệ 100:98 đối với 252,19 triệu cổ phiếu sẽ diễn ra vào hạ tuần tháng 7 này.

Câu chuyện về việc tăng vốn đã làm "nóng" đại hội 2022 và vẫn đang được các cổ đông CEO Group thảo luận trong thời gian gần đây, khi trong khoảng 1 tháng qua, cổ phiếu CEO đã giảm tới 20%.

Lý do tăng vốn, tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã giải thích với cổ đông rằng: "Chúng ta muốn mở rộng hoạt động và quỹ đất, nhưng không muốn tăng vốn, điều này hơi mâu thuẫn. Cổ đông biết rằng tiền đầu tư vào các dự án, trước hết là tiền tự có của công ty, sau khi hoàn thành nghĩa vụ ngân sách, chúng ta mới có thể vay ngân hàng. Hơn nữa, cổ đông cũng biết rằng chính phủ quản lý dự án rất chặt chẽ. Công ty phải chứng minh được nguồn vốn tự có. Một nguồn vốn không thể dùng để chứng minh cho nhiều dự án. Vốn của CEO là 2.500 tỷ đồng, đã được phân bổ hết cho các dự án hiện tại. Do đó, chúng ta muốn mở rộng danh mục dự án thì phải tăng vốn".

Vân Đồn Harbor City là khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp

Vấn đề khiến các cổ đông băn khoăn là CEO Group đang đối mặt với một danh mục dự án khá lớn, trong đó có nhiều dự án chưa có ngày khởi công xác định. Ví dụ như dự án Seven Star (lô D27 khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội) - liên danh giữa CEO Group, Tập đoàn Bảo Việt và Tổng công ty Sông Đà Thăng Long với tỷ lệ 25%, hiện đang trong giai đoạn phôi thai; dự án River Silk City (Hà Nam) đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 và thực hiện các thủ tục pháp lý cho phân kỳ 4-5-6; dự án khu du lịch sinh thái sân golf và biệt thự nghỉ dưỡng Sonasea Golf Estates đang có quy hoạch 1/2000 và đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500; dự án Sonasea Premier Nha Trang đang xin giấy phép xây dựng và các thủ tục khác; dự án Sonasea Kiên Giang City đang hoàn thiện pháp lý như lập hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch chi tiết... Ngoài ra, cũng chưa kể đến tham vọng của CEO Group muốn mở rộng quỹ đất thêm 500-1.000ha và bước vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

CEO Group phải chứng minh năng lực cho quá nhiều dự án trong khi lợi nhuận hiện tại chủ yếu đến từ dự án Vân Đồn Harbor City. Cổ đông CEO Group hiển nhiên có lý do để lo lắng.

Ngoài ra, các cổ đông cũng có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã thuyết minh về kế hoạch 5 năm "như mơ": doanh số 33.000-35.000 tỷ đồng, tức bình quân 6.500-7.000 tỷ đồng/năm; lợi nhuận 4.000 tỷ đồng, tức bình quân 700-800 tỷ đồng/năm; phấn đấu chia cổ tức 10%/năm. Tuy nhiên, trong thực tế, trong 2 năm qua, CEO không chia cổ tức và dự kiến năm 2023 cũng không chia. Trong khi đó, sau giai đoạn tăng mạnh vào cuối 2021 - đầu 2022, cổ phiếu CEO đã giảm sút, đóng cửa phiên 7/7 vừa qua ở mức 22.200 đồng/cổ phiếu.

Một góc nhìn khác, CEO Group có quy mô nợ thấp so với khả năng vốn chủ. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tính tới cuối quý I/2023 chỉ là 0,76 lần, trong đó nợ vay đã giảm mạnh. Trong kinh doanh, vốn vay thường rẻ hơn vốn chủ. CEO Group không tăng đòn bẩy mà muốn gọi vốn từ cổ đông, nhưng từ chối chia cổ tức. Điều này có thể xem là một bước đi an toàn, tuy nhiên, cũng dẫn đến phản ứng từ cổ đông là điều tất yếu.

Năm 2023 sẽ là một năm đáng quan sát đối với CEO Group, không chỉ vì việc tái đạt mốc doanh thu 3.000 tỷ đồng, sự tiến triển của các dự án lớn, mà còn vì nỗ lực của tập đoàn này trong việc gọi vốn để mở rộng quy mô hoạt động, từ việc mở rộng quỹ đất đến nâng cấp cho công ty xây dựng trong hệ thống lên tổng thầu. Khả năng của CEO Group trong việc vượt qua những khó khăn và đạt được mục tiêu của mình sẽ còn phải chờ xem trong ít nhất 6 tháng tới và rõ ràng, đó là 6 tháng không dễ dàng.