Thuế 20% trên thu nhập từ bất động sản cần lộ trình phù hợp

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng của từng giao dịch, không phân biệt người chuyển nhượng có lãi hay không.

Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều ý kiến cho rằng cách tính thuế này chưa phản ánh đúng bản chất kinh tế của hoạt động giao dịch bất động sản. Cụ thể, thu thuế thu nhập cá nhân theo mức 20% trên thu nhập tính thuế; trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Tiếp thu các ý kiến trên, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập.

Qua tính toán sơ bộ, phương án tính 20% trên thu nhập tính thuế có thể cho mức thuế tương đương với mức 2% trên giá chuyển nhượng hiện nay. Trong một số trường hợp như giao dịch không có lãi hoặc lãi thấp người nộp thuế có thể được hưởng lợi hơn. Đồng thời, phương pháp mới sẽ bảo đảm thu thuế theo đúng thực chất thu nhập phát sinh từ giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, cơ quan này nhấn mạnh việc áp dụng phương pháp mới cần có lộ trình phù hợp, gắn với tiến trình hoàn thiện các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở, cũng như mức độ sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin, cơ sở dữ liệu liên thông về đăng ký, chuyển nhượng và quản lý bất động sản.  Khi các điều kiện này đáp ứng, cơ quan thuế mới có đủ căn cứ pháp lý và dữ liệu để xác định đúng thu nhập chịu thuế và thu đúng số thuế phải nộp.

Đáng chú ý, để góp phần chấn chỉnh tình trạng đầu cơ, lướt sóng gây nhiễu thị trường, Bộ Tài chính cũng đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, mức thuế có thể được điều chỉnh tăng đối với các giao dịch bất động sản được chuyển nhượng trong thời gian ngắn, và giảm dần nếu thời gian sở hữu kéo dài. Giải pháp này nhằm tăng chi phí đối với hành vi đầu cơ, đồng thời tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở hoặc đầu tư dài hạn.

Đề xuất trên được xây dựng trên cơ sở thực hiện các chủ trương, định hướng của Đảng và Chính phủ về quản lý, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững. Trong đó, Bộ Tài chính dẫn lại các văn bản chỉ đạo quan trọng như Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII, Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 của Thủ tướng Chính phủ, và Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9/6/2025 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản…, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) cũng đã đề xuất tỷ lệ thu thuế TNCN đối với bất động sản theo thời gian nắm giữ để hạn chế đầu cơ.

Cùng với đó, bộ Tài chính cũng tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản.

Mặc dù vậy, Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Bên cạnh nội dung liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) cũng đang được Bộ Tài chính xây dựng theo hướng sửa đổi tổng thể, toàn diện chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Dự thảo tập trung vào 6 nhóm chính sách lớn, bao gồm: hoàn thiện cách tính thuế và phạm vi thu nhập chịu thuế; sửa đổi các khoản miễn, giảm thuế nhằm thúc đẩy khoa học-công nghệ, đổi mới sáng tạo, phát triển kinh tế tư nhân; cải cách chính sách thuế với cá nhân kinh doanh; điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh phù hợp với mức sống và chỉ số giá; rà soát lại biểu thuế lũy tiến và thuế suất toàn phần; và cập nhật các quy định liên quan đến kỳ tính thuế, thời điểm xác định thu nhập, khấu trừ, trách nhiệm nộp và quyết toán thuế.

Căn cứ Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 05/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, ngày 04/7/2025, Chính phủ đã có Tờ trình số 622/TTr-CP trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị điều chỉnh Chương trình lập pháp năm 2025 đối với dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế).

Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), trong đó sửa đổi tổng thể các quy định liên quan đến chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành với 6 nhóm chính sách.

Cụ thể, thứ nhất là nhóm chính sách về hoàn thiện quy định liên quan đến thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân và cách tính thuế đối với từng loại thu nhập chịu thuế.

Thứ hai là nhóm chính sách sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thu nhập được miễn thuế, giảm thuế thu nhập cá nhân để thực hiện các chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước, nhất là đối với yêu cầu thúc đẩy khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, phát triển kinh tế tư nhân và phát triển bền vững, nông nghiệp nông thôn….

Thứ ba là hoàn thiện quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh.

Thứ tư là điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh cho phù hợp với sự biến động của các chỉ số kinh tế vĩ mô, chỉ số giá và mức sống của người dân trong thời gian qua và dự báo giai đoạn tới đây; sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến giảm trừ đối với các khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo và các khoản giảm trừ đặc thù khác.

Thứ năm là điều chỉnh biểu thuế lũy tiến từng phần áp dụng đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công và các mức thuế suất tại Biểu thuế toàn phần đối với một số loại thu nhập.

Thứ sáu là rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về kỳ tính thuế, khấu trừ thuế, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế; sửa đổi, bổ sung quy định về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trả thu nhập và trách nhiệm của người nộp thuế.

Bộ Tài chính khẳng định sẽ tiếp tục tổng hợp các góp ý, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế phù hợp với điều kiện Việt Nam, từ đó xây dựng chính sách thuế thu nhập cá nhân minh bạch, công bằng và hiện đại, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội trong giai đoạn mới.