Đề xuất quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính cho biết, tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) số 109/2025/QH15 quy định: Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Đồng thời, Luật giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Căn cứ thẩm quyền được giao, tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính đề xuất quy định cụ thể giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì:

Phần giá trị quyền sử dụng đất xác định theo quy định như nêu trên.

Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn.

Ngoài ra, tại dự thảo Nghị định cũng tiếp tục kế thừa quy định hiện hành quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự (đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế từ tiền lương, tiền công đối với khoản thù lao nhận được); một số quy định về khai thuế thay, nộp thuế thay đối với bất động sản được đem thế chấp, bảo lãnh hoặc thực hiện theo quyết định của tòa án...