Chi phí tiền nhà khoảng 30-40% thu nhập tháng là an toàn?

Trong cập nhật triển vọng thị trường bất động sản mới đây, Chứng khoán BSC đã đưa ra bảng phân tích về mức lãi suất và giá bán nhà ở trong thời điểm hiện tại.

Bảng phân tích độ với giả định bao gồm: Giá nhà trung bình ở thời điểm sắp tới dựa theo kế hoạch mở bán của các doanh nghiệp, thời hạn khoản vay 25 năm và các biến số bao gồm: thu nhập hộ gia đình tối thiểu 50 triệu đồng/tháng – mức không thể tiếp cận nhà ở xã hội, giá trị khoản vay so với giá trị căn nhà và lãi suất.

Từ bảng phân tích đó, BSC cho rằng khoản chi phí tiền nhà hàng tháng ở mức khoảng 30-40% thu nhập là một mức an toàn và 50% là mức tối đa có thể chấp nhận được.

Qua đó, BSC đánh giá khả năng chi trả của các hộ gia đình tiêu chuẩn nhu cầu thực vẫn đáp ứng được trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà 10-10,5% và giá nhà trung bình ~80 triệu VND/m2.

Theo báo cáo của TP.HCM, trong năm 2025, Tổ Công tác 1645 đã tổ chức 56 cuộc họp xem xét, tháo gỡ vướng mắc về cấp sổ hồng cho 250 dự án. Qua đó, có 218 dự án với hơn 130.000 căn nhà đã được tháo gỡ vướng mắc để cấp giấy chứng nhận.

Còn 32 dự án có vướng mắc (14.673 bất động sản được UBND thành phố yêu cầu phải giải quyết ít nhất 30% hồ sơ mỗi quý. BSC đánh giá nút thắt pháp lý không còn là trọng tâm chú ý của thị trường ở thời điểm hiện tại, khi mà hành lang pháp lý dần được thông suốt, quy trình xử lý được chuẩn hóa, hệ thống dữ liệu được thu thập thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung đang và sẽ tiếp tục giúp quá trình hoàn thiện pháp lý dự án được “trơn tru” và đẩy nhanh.

Mặc dù tâm lý của người mua nhà có phần tiêu cực trong quý 4/2025-quý 1/2026, tuy nhiên lượng giao dịch nhà ở vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tốt +35% so với cùng kỳ, +11% so với quý liền kề trước đó và BSC cho rằng lượng hàng tồn kho đạt kỷ lục chủ yếu được dẫn dắt bởi số lượng sản phẩm được cấp phép và số lượng sản phẩm đủ điều kiện mua bán được phê duyệt trong quý 4/2025.

Doanh số mở bán mới phục hồi mạnh 2025-2026 dẫn dắt dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận trong 2027-2028.

Nhìn chung, nhờ có lượng backlog lớn và tình hình tài chính đã cải thiện sau giai đoạn tái cấu trúc, các doanh nghiệp bất động sản đang có sự chủ động hơn trong kế hoạch triển khai dự án và duy trì xu hướng “thanh lọc thị trường” qua các thương vụ M&A.

Động lực vững chắc từ doanh số mở bán 2025-2026 vẫn sẽ dẫn dắt lợi nhuận toàn ngành tăng trưởng ấn tượng. BSC dự báo lợi nhuận sau thuế cổ đông thiểu số năm 2026/2027 của toàn ngành đạt lần lượt 46.339 tỷ đồng tăng 2,3% so với cùng kỳ/55.951 tỷ đồng tăng 20,7% so với cùng kỳ.

Nếu loại trừ VHM, lợi nhuận sau thuế sẽ đạt 2.817 tỷ đồng tăng 12,8% so với cùng kỳ/6.590 tỷ đồng tăng 133% so với cùng kỳ.

Các cổ phiếu ngành bất động sản đã trải qua đợt điều chỉnh mạnh trong quý 4/2025 - quý 1/2026 với mức chiết khấu so với đỉnh dao động từ 30-50% so với đỉnh được thiết lập vào tháng 10/2025, tiêu biểu bao gồm DXG -39,3%, PDR -38,6%, NLG - 34,6%, TCH -32,2%, KDH -30,5%.

Hiện tại, ngành bất động sản đang giao dịch tại P/B trung vị = 1,3x – thấp hơn mức P/B trung bình 1,5x trong cả chu kỳ trước (2013-2022), và cũng là mức định giá cận dưới trong giai đoạn tăng trưởng lợi nhuận mạnh của chu kỳ trước 2017-2019.

Do đó, BSC tin rằng cấu trúc dịch chuyển lành mạnh của thị trường trong chu kỳ mới được khẳng định bởi triển vọng lợi nhuận rõ ràng và định giá hấp dẫn hiện tại là những yếu tố dẫn dắt giúp ngành được tái định giá tích cực trong thời gian tới.